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不動産売却にはどんな費用がかかる?~不動産のプロが解説!~

不動産の売却にかかる費用、パッと思い浮かびますか?
マイホームの購入やマンションから戸建への買い替えは、なかなか経験するチャンスがないからこそ、知っておきたいですよね。
「思っていたよりも、手取り金額が少ない!」ということになるのでは、と心配な方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、

・不動産(土地や建物)の売却にかかる費用の種類
・それぞれの費用の説明やポイント

について解説していきます。

この記事を読めば、不動産の売却にかかる諸費用を理解することができ、取引への不安を和らげられるでしょう。
ぜひ、最後までご覧ください。

1.不動産売却時の費用とは

(1)費用の種類

土地や戸建、マンション(区分所有権)の売却にかかる費用で特に重要なものは、次の通りです。

  • 仲介手数料
  • 税金
  • 不動産登記費用
  • その他費用


この費用を売却価格から差し引いた金額が、売主の手元に入ってくると考えて良いでしょう。
それぞれの費用について詳しくご説明します。

2.仲介手数料

(1)仲介手数料とは

仲介手数料とは、不動産を売りたい人と買いたい人の間を仲介した不動産会社に支払う報酬のことです。
売買契約が成立しなければ仲介手数料は発生しません。
売却の仲介を不動産会社に依頼する時点で、仲介手数料の金額が提示されている必要があります。

(2)仲介手数料の上限

  ①計算方法

仲介手数料には、不動産会社が受け取れる金額の上限が宅建業法により決められています。
上限額を超える報酬を受け取ることは、禁止されています。
仲介手数料の上限は、売却価格に宅建業法で定められた料率をかけて求めます。
200万円以下の部分は5%、200万円を超え400万円以下の部分は4%、400万円を超える部分は3%です。

実務上では、下の表にある速算式を用いて計算しています。

売却価格仲介手数料の上限を求める速算式
200万円を超え、400万円以下の場合売却価格 × 4% + 2万円+消費税
200万円以下の場合売却価格 × 5% + 消費税
400万円を超える場合売却価格 × 3% + 6万円+消費税

  ②速算式の仕組み

①の表で、200万円を超える売却価格になると2万円や6万円を足しているのはなぜでしょうか。その理由をご説明します。

仲介手数料の上限を求める式を図にすると、上記のようになります。
実際に金額を当てはめて計算してみましょう。

売却価格:4000万円の場合
200万円以下の部分=200万円×5%=10万円
200万円を超え400万円以下の部分=200万×4%=8万円
400万円を超える部分=3600万円×3%=108万円
10万円+8万円+108万円=126万円

上記のように、売却価格を分けて計算するのはとても手間がかかりますよね。
ですが、4000万円に3%かけると、120万円になってしまい誤差が生じます。
そこで、2万円や6万円を足して調整する速算式が使われているのです。

(3)誰が支払うの?

仲介手数料は、売主・買主の双方に発生します。
売主と買主が別の不動産会社に仲介を依頼した場合は、それぞれの不動産会社に支払います。
売主と買主が同じ不動産会社に仲介を依頼した場合は、1社の不動産会社が双方から仲介手数料を受け取ります。
「両手取引」と呼ばれています。

(4)安く抑えることはできる?

「仲介手数料無料」という広告を目にすることがあります。
「両手取引」で不動産会社にとって利益が大きいときなどは、仲介手数料を無料もしくは値引く場合があるようです。

しかし、「仲介手数料無料」だけを条件に不動産会社を選ぶのはおすすめではありません。
例えば、「仲介手数料0円にするので、売却価格を購入希望者の希望まで下げてください」と言われてしまう可能性もあります。
信頼できる不動産会社を選ぶことが、とても大切です。

3.不動産を売る時にかかる税金

 必ずかかる税金(印紙税・登録免許税)と、売却して利益が発生した時にかかる税金(譲渡所得税・住民税・復興特別所得税)に分けてご説明します。

(1)印紙税

  ①印紙税とは

印紙税とは、契約書などの書類に課される税金です。収入印紙を貼って消印を押すことで納税します。
契約金額により税額が異なり、令和4年3月31日まで軽減税率が適用されています。
売主と買主どちらが負担するのかは、ケースバイケースですので仲介の不動産会社に確認してみてください。

  ②早見表 (第1号文書)

記載された契約金額税額軽減措置
適用後の税額
1万円未満のもの非課税非課税
1万円以上10万円以下のもの200円200円
10万円を超え50万円以下のもの400円200円
50万円を超え100万円以下のもの1,000円500円
100万円を超え500万円以下のもの2,000円1,000円
500万円を超え1,000万円以下のもの10,000円5,000円
1,000万円を超え5,000万円以下のもの20,000円10,000円
5,000万円を超え1億円以下のもの60,000円30,000円
1億円を超え5億円以下のもの100,000円60,000円
5億円を超え10億円以下のもの200,000円160,000円
10億円を超え50億円以下のもの400,000円320,000円
50億円を超えるもの600,000円480,000円
契約金額の記載のないもの200円200円


(参照:国税庁HP No.7101 不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書
(参照:国税庁HP No.7108 不動産の譲渡、建設工事の請負に関する契約書に係る印紙税の軽減措置

(2)売却して利益が出た時にかかる税金

  ①税金の種類

購入したときの金額よりも高く不動産が売れた場合は、下記の税金が課せられます。
税金の内容について簡単にご説明します。

譲渡所得税
土地や建物を売却した時の「譲渡所得」(収益)に対して課税される税金です。ほかの所得と分離して課税されます。また、所有期間により長期譲渡所得と短期譲渡所得に分かれます。

■譲渡した年の1月1日における所有期間が5年を超える→長期譲渡
  長期譲渡の税率は20.315%(所得税・復興特別所得税15.315%、住民税5%)

■譲渡した年の1月1日における所有期間が5年以下→短期譲渡
  短期譲渡所得の税率は39.63%(所得税・復興特別所得税30.63%、住民税9%)

※復興特別所得税とは
2011年に発生した東日本大震災の被災者を支援するため、2011年12月に公布・施行されました。公布・施行から2年後の2013年1月1日から所得税、住民税、法人税に上乗せする形で課税されています。所得税に関しては、平成25年から令和19年まで税額に2.1%を上乗せして徴収されます。

課税譲渡所得は以下の式で求められます。

課税譲渡所得=譲渡価格 -(取得費+譲渡費用)- 特別控除 

※取得費:不動産を取得した時の金額+その後の設備費・改良費-償却費相当
(先祖代々受け継いだ土地など取得費が不明な場合は「譲渡価格の5%相当」で計算します。)
※譲渡費用:売却に必要な経費(仲介手数料や印紙代、建物取り壊し費用など)

上記は概略です。取得費や譲渡費用は、複雑なので詳しくは税理士等の専門家にご相談下さい。

では、「特別控除」とはどんなものでしょうか。次の②にてご説明します。

  ②特例

①を見て、「税金がたくさんかかるのでは・・・」と不安に感じた方もいらっしゃると思います。 
しかし、税金を少なくすることができる特例(特別控除)がいくつか存在するのです。
代表的なものが下記の「マイホームを売った時の特例」です。

「マイホームを売った時の特例」(3000万円特別控除の特例、居住用財産の3000万円の特別控除とも呼ばれます。)

簡単に言うと、自宅を売却して得た利益3000万円までは税金が課せられないということです。
特例の適用には、「自宅として3年以内まで居住していた」など要件があります。
ご自宅が当てはまるかどうか、他にも適用出来る特例がないかなどは税理士にご相談ください。
(参照:国税庁HP 土地や建物を売ったとき

4.登記費用

(1)不動産登記とは

不動産登記とは、土地や建物一つ一つについて、所在や所有者、面積などの情報を法務局に登録することです。
保存登記や移転登記の手続きは慣れていないと難しいため、司法書士などの専門家に依頼することが一般的です。
また、不動産登記には登録免許税が課せられます。
土地と建物で税率が違い、軽減税率もあります。詳しくは司法書士などの専門家に確認すると良いでしょう。

(2)費用の相場

通常の不動産売却の場合は、所有権移転登記の費用は買主が負担します。
住宅ローンの返済が残っている状態で売却する場合は、住宅ローンを返済して抵当権を抹消する必要があるので
売主が登記費用を負担します。
登記費用は、実費と報酬に分けることができます。

■実費:抹消にかかわる登録免許税、法務局への手数料
■報酬:司法書士への報酬

登録免許税の税額は、市町村役場で管理している固定資産課税台帳の価格に基づいて決められます。
司法書士報酬には基準がないので、バラつきがあります。
参考として、通常の所有権移転登記なら7万円くらいが相場のようです。
報酬以外にも、出張費などが生じる場合もあります。

5.その他費用

(1)他にかかるのはどんな費用?

隣地との境界が確定していない土地の場合は、確定測量の費用が必要になります。
また、古家が建っている土地を更地にして売却する場合には、解体費用がかかります。
前面道路が私道の場合には、私道所有者に通行や掘削の承諾を得るために費用が発生することもあります。

エアコンや照明などの設備の扱いについても注意が必要です。
買主がそのまま使用したいという場合もあれば、すべて撤去してから引渡してほしいという場合もあるのです。
撤去の場合は費用が発生します。

敷地や建物の状態によってかかる費用も変わりますので、詳しくは不動産会社に相談してみましょう。

6.まとめ

土地や建物は唯一無二の存在であるように、不動産の取引も全く同じケースというものはありません。
かかる費用もそれぞれ違いますが、仲介手数料や税金など基本的な部分はおさえられたかと思います。
この記事を読んで、不動産取引への不安が少しでも安心に変わっていたら幸いです。
具体的な費用が知りたくなった場合は、ぜひ信頼できるプロの不動産会社に相談してみましょう。