確定申告は、1年の所得金額、所得税額を確定し申告する制度です。
給与所得者の方は年末調整がある為、馴染みが薄いと思いますが、個人事業主の方は毎年申告をしています。
ところが、会社勤めの方であっても不動産の売却や住宅ローン利用による自宅建築や購入などをすると、確定申告が必要またはすべき場合があります。

この記事では、
不動産に関する確定申告について、不動産の専門家が簡潔にまとめて解説していきます。

この記事を読むことで、確定申告に馴染みの無い方でも、住宅ローン減税や不動産の売却益や控除について、理解を深めることができます。
どうぞ最後までご覧ください。
（本稿は、令和4年に確定申告する場合の税制に基づいております。税制改正により内容が今後変更となる場合があります。予めご承知おきください。）

１．不動産に関して確定申告すべき人とは

（１）不動産を売却した、買い換えた

令和3年1月1日から12月31日までに不動産を売却した方は、「譲渡所得」の申告が必要です。
ただし、不動産を売却したことによる所得（利益）がなければ、申告は不要です。
また、ローンの残っているマイホームを売却した場合に、損失が出た場合は、他の所得（例えば給与所得）からマイナスできるため、所得税を減らす損益通算ができます。その年の所得で控除しきれない損失がある場合は、更に翌年以降の繰越控除ができます。この適用を行う場合も申告が必要です。

「利益」が出た場合、「譲渡所得」の「特別控除」が適用できる場合があります。
適用が多い控除に「マイホームの3,000万円特別控除」と「相続した被相続人のマイホーム売却時の3,000万円特別控除」があります。
いずれも申告をしなければ適用されませんので、確定申告を忘れないようにしましょう。
なお、控除ではありませんが、マイホームを売って、買う、つまり買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益課税を将来に先送りする特例制度があります。

（２）住宅ローンを利用して不動産を購入（建築）した

令和3年12月31日までに、住宅ローンを利用してマイホームを購入または建築して新居に居住した方は、「住宅ローン減税」（住宅借入金等特別控除）の確定（還付）申告をしなければ減税を受けられません。
住宅ローン減税は、年末の借入残高の1％（※）を10年（消費税10％建物を購入、建築した合は13年）にわたり所得税額から控除される制度です。
還付申告しないと減税されませんので、必ずしましょう。
（※ 13年の場合。11年目以降は1％未満になる場合有り）
もし、「申告忘れてしまった！！」という方でもご安心ください。5年以内であれば申告が可能です。
なお、1度申告をすれば、2年目からは会社勤めの方であれば会社の年末調整で還付が受けられます。
個人事業主の方は毎年確定申告していますので、毎年申告することになります。

（３）不動産を賃貸して収入を得ている

令和3年中に不動産を賃貸して収入を得た方は、「不動産所得」の確定申告が必要になります。
不動産所得の申告をされる方は確定申告にお詳しいと思います。適切な帳簿を備え、経費を計上して申告をおこなうことになります。
弊社ではグループの税理士をご紹介できますので、申告に慣れていらっしゃらない方や不安がある方はぜひご相談ください。

 

２．確定申告のスケジュール

（１）いつからいつまでに行うか？

確定申告の期間は例年 2月16日から3月15日 となっています。
（カレンダーの曜日や会場、社会事情等の関係で前倒しや前後する場合があります）
ただし、住宅ローン減税等の還付申告は、1月1日以降から受け付けています。
申告会場はとても混み合いますので、事前に申告書を作成し、申告会場での時短の前準備をお勧めいたします。
確定申告書は国税庁のHP（https://www.nta.go.jp/index.htm）の確定申告ページから作成することができ、一般的なPC操作スキルで簡単に作成することが可能です。
また、マイナンバーカードがある方はインターネットによる申告「e-TAX」を利用しましょう。マイナンバーカードが無くても混みあわない時期に税務署で手続きをすれば、e-TAXで申告ができます。

（２）どこで申告するか

確定申告の提出先は、提出時の納税地を所轄する税務署長に提出することになっています。
お住まいの市区町村がどこの税務署の管轄かは、国税庁HPのこちら（https://www.nta.go.jp/about/organization/access/map.htm）から調べられます。

なお、確定申告時期は、管轄税務署の建物では申告書の受付をせず、大型ショッピングモールや大型公共施設などを申告会場としている税務署がありますので、ご注意ください。
臨時確定申告会場の場所や開設時期は例年12月に発表されています。
令和3年分の確定申告については、こちらで発表されています。
（https://www.nta.go.jp/information/other/data/r03/kakushin_kaijo/index.htm）

３．各申告を行うべきケースは？

（１）不動産を売却して利益がある

譲渡所得の申告は不動産譲渡により利益（所得）がある方が申告します。
その利益の計算方法は、

収入金額 – (取得費 ＋ 譲渡費用) – 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

となります。取得費は購入した時の不動産価格から建物の減価償却分を差し引いた価格となり、その他購入に要した経費を計上できます。
取得年次が古く物価が安い時期に取得された方や、取得価格が分かる資料が無い場合は、収入金額の５％を取得費として計上できます。

譲渡所得が発生する場合、譲渡不動産の所有期間により税率が異なります。
5年超・・・20％（所得税15％、住民税5％）
5年以下・・・39％（所得税30％、住民税9％）

※令和19年まで復興特別所得税として所得税額の2.1％が加算されます。
※マイホームの売却の場合、土地建物の所有期間が10年超であれば、長期譲渡所得の軽減税率が適用できる場合があります。

ここでみなさんが最も知りたいのは、「どんな特別控除があるか、ご自身に使えるかどうか」ではないでしょうか。
特別控除には以下のようなものがあります。

・マイホームを譲渡した場合
・低未利用土地等を譲渡した場合
・被相続人の居住用財産（空き家）を譲渡した場合
・平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合
・収用等により土地建物を譲渡した場合
・特定土地区画整理事業等のために土地等を譲渡した場合
・特定住宅地造成事業等のために土地等を譲渡した場合
・農地保有の合理化等のために農地等を譲渡した場合

控除は上記の通りですが、読者の方が適用できるかできないか、要件とケースを突き合わせなければ判別できない為、税務署にご確認いただくか、弊社にご相談ください。専門家である弊社グループの税理士をご紹介致します。

 

申告に必要な書類については、多岐に渡りますが、基本的には下記のとおりです。
・譲渡所得の内訳書の記載を行う為の根拠書類
　（売却時、購入時の契約書、領収証、計算書等）
　（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/02/pdf/a029.pdf）
・源泉徴収票
・各控除の証明書

（２）住宅ローン減税の申告をしたい

（No.1212 一般住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁 (nta.go.jp)）
（No.1213 認定住宅の新築等をした場合(住宅借入金等特別控除)｜国税庁 (nta.go.jp)）
（No.1214 中古住宅を取得した場合（住宅借入金等特別控除）｜国税庁 (nta.go.jp)）

サラリーマンなどの給与所得者の方は確定申告に馴染みがないと思います。しかし、住宅ローンを利用して住宅購入や住宅建築した方は住宅ローン減税の申告をしましょう。申告は令和3年中に新居に住所を移した方が申告します。令和4年1月に入居した方は、翌年令和5年の申告になります。

必要な書類は以下の通りです。
・住宅ローンの年末残高証明書（金融機関から例年10月送られてきます。）
・家屋、土地の登記事項証明書
・不動産売買契約書または請負契約書（コピー可）
・源泉徴収証（令和3年分）

ケースにより必要なもの

・長期優良住宅認定通知、低炭素住宅認定通知（該当する場合）
・耐震基準適合証明書、住宅性能評価書、住宅かし保険付保証明書　（築年数超過の場合）
・バリアフリー改修工事を行ったことの証明書
・増改築を行ったことの工事証明書または建築確認済証および検査済証
・省エネ改修工事を行ったことの証明書

住宅ローン減税の申告は申告時期になると多くの会場で税務署委託の職員さんが、申告書の書き方などの相談に乗ってくれます。
ただし混雑するので、国税庁HPから事前に作成し、提出のみとする方がお勧めです。

 

（３）マイホームを売却、または買い換えて損失がある

不動産の譲渡所得は原則、他の所得とは損益通算できません。
但し、10年以上の期間の住宅ローンの残っているマイホームの売却に限って、損失が出た場合に他の所得（例えば給与所得）と損益通算ができます。
更に、その年の所得で控除しきれない損失がある場合は、更に翌年以降の繰越控除ができます。マイホームを売却して損失が出た場合の一例を見てみましょう。

・売却金額            　　　　　　3,300万円
・取得費及び譲渡費用の合計     4,500万円
・住宅ローンの売却時の残高     4,000万円
・給与所得                                     500万円

3,300万円－4,500万円＝▲1,200万円　    売却損
3,300万円－4,000万円＝▲700万円           債務割れ差額

上記の場合、ローン残高と売却金額との差額700万円を上限として、売却損を損益通算できます。よって、給与所得が500万円の場合、損益通算すると、

500万円－700万円＝▲200万円　となり、その年の所得税は非課税となります。

なお、この200万円の損失については、翌年の所得と損益通算する繰越しができます。
（No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき（特定のマイホームの譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例）｜国税庁 (nta.go.jp)）

また、単純に売却した時だけではなく、マイホームを売って、別のマイホームを購入する、いわゆる買い換えた時にも、同様の損益通算と繰越控除を適用できます。
（No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき(マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例)｜国税庁 (nta.go.jp)）

買い換えの場合は、売却時にローンが無くても構いませんが、購入に際して10年以上の期間の住宅ローンを利用しなければ本特例を適用できません。

 

（４）不動産を賃貸して収入を得ている

近年、サラリーマン大家という言葉が良く聞かれます。
資産家や不動産のプロでなくても副業のような形で不動産賃貸経営業（大家業）を行う方がかなり増えてきました。
初めて申告を行う場合、前年（令和3年3月15日）までに青色申告承認申請書を提出し承認されていれば「青色申告決算書」を、（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r03/12.pdf）

提出していない（翌年から青色申告で行う）場合、「収支内訳書」と「青色申告承認申請書」を提出します。
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/yoshiki/01/shinkokusho/pdf/r03/09.pdf）
（https://www.nta.go.jp/taxes/tetsuzuki/shinsei/annai/shinkoku/pdf/h28/10.pdf）

上記の決算書又は収支内訳書とともに確定申告を行います。
不動産所得は他の所得と損益通算できる為、給与所得や年金など収入に係る源泉徴収票と、各控除証明書の内容を確定申告書に記載し、所得を申告します。
賃貸住戸が10室未満の場合、青色申告特別控除は10万円が限度となりますので、ご自身で申告した方が良いでしょう。
10室以上となれば、特別控除は65万円まで拡がる為、税理士のサポートを仰ぐことも選択肢としてお考えいただくと良いでしょう。

 

※青色申告とは
青色申告とは、日々の取引を一定の帳簿を備えつけることにより記録し、その帳簿に基づいて確定申告を行う制度です。「正規の簿記の原則に従って作成された帳簿」の備え付けが必要なほか、事前に「開業届」と「青色申告承認申請書」を税務署に提出する必要があります。詳細な方法や条件は、専門家である税理士にご確認ください。

４．専門家に依頼する

10室以上貸付をおこなっているような事業的規模の場合、青色申告によって確定申告を行うためには、「複式簿記による帳簿の添付」が義務付けられています。帳簿が正しく記帳されているか、損金計上は漏れが無いか、節税できる個所は無いか、ご自身で全てを網羅するには限界があります。

そこで、初めて事業的規模に至った場合やより事業を拡大してきたい方は、専門家である税理士に確定申告を依頼することをお勧めいたします。

弊社では、グループの税理士法人をご紹介することが可能です。不動産賃貸経営の業務面と税務面を同じグループ会社で連携し、一元化してサポートをおこなうことができます。

 

５．まとめ

本稿では、普段確定申告をされていない方向けに、不動産の確定申告について解説いたしました。特に給与所得者にとっては、不動産の売却や住宅ローン減税にかかる確定申告を行うことは、一生に一度か二度程度の希少な機会となります。

弊社では不動産と税のサポートに関して、専門的な知識と経験を有する体制を整えておりますので、お気兼ねなくご相談いただければと思います。