3 月 22 日、2023 年の公示地価が発表されました。

全国平均（全用途）は昨年 2 年ぶりに上昇に転じましたが、今年はその傾向が継続する形となり、2 年連続の上昇となりました。
用途別に見ても、全国平均、住宅地、商業地いずれも上昇幅が拡大しており、地域差はあるものの、コロナ前への回復基調が続いていると言えそうです。
今回のコラムでは、2023 年の公示地価の概要、今年の全国・東京都・三大都市圏・地方の特徴についてポイントをまとめました。

どうぞ最後までご覧ください。

1.公示地価とは

公示地価は、国土交通省土地鑑定委員会が年 1 回、定められた標準値（全国に 26,000地点）の、1 月 1 日時点の正常な地価（※）を公示することです。

一般の土地取引の指標（売り手にも買い手にも偏らない客観的な価値）として、また公共事業などで取得価格算定の規準とされることを目的としています。

正常な価格の判定（＝鑑定）は、建物がある場合や使用収益を制限するもの（例えば、抵当権や地上権など）がある場合は、それらがないものとして（＝更地として）算定されます。

なお、地価の算定については、1 つの標準地において 2 人の不動産鑑定士により行われます。

7 月に公表される路線価や、固定資産税評価額は、この公示地価に基づいて価格算定されるため、一物四価（公示地価、路線価、固定資産税評価額、実勢価格）と言われる地価の中でも最も重要な地価という位置づけと言えます。

※正常な地価・・・土地について、自由な取引が行われるとして、その取引において通常成立すると認められる価格のこと。

2.エリア別の特徴

全国、東京都、三大都市圏、地方圏の４つのエリア別に今回の特徴を以下にまとめました。

１）全国 ※（ ）は前年変動率

1月1日時点の全国の地価は、全用途平均で 1.6％上昇（0.6％上昇）、住宅地で 1.4％上昇（0.5％上昇）、商業地で 1.8％上昇（0.4％上昇）となり、いずれも 2 年連続で上昇しました。

上昇率も昨年より拡大し、全地点の約半数がコロナ前（2020 年）の地価を上回りました。
コロナの影響で商業地を中心に低迷した地価は、ウィズコロナ社会への移行に伴い緩やかに持ち直した景気を背景に、回復傾向が顕著となりました。都市部で上昇が継続しただけではなく、地方部での上昇範囲の拡大が明確になっています。地方圏のその他地域の住宅地は、28 年ぶりの上昇となりました。

２）東京都 ※（ ）は前年変動率

23 区全体では、3.4％上昇（1.5％上昇）し、全ての区で上昇率が拡大となりました。上昇率が大きい順に、台東区 4.8％上昇（1.8％上昇）、豊島区 4.7％上昇（2.6％上昇）、中野区4.6％上昇（2.1％上昇）です。

上記 3 区において地価を押し上げた理由については、台東区では外国人観光客に人気の高い浅草（主に商業地）でのインバウンド需要、豊島区では富裕層や海外投資家におけるマンション購入、中野区では中野駅前の再開発などが影響を与えているのではないでしょうか。

住宅需要は総じて堅調ですが、とりわけ都心周辺の利便性の高い地域ではマンション、戸建住宅とも需要が旺盛で、上昇傾向となりました。
多摩地区では 1.6％上昇（0.5％上昇）し、全 28 市町が上昇しました。上昇率が最も大きかったのは調布市で、 3.6％上昇（1.5％上昇）となりました。23 区内の地価上昇の影響を受けて、郊外の地価も総じて上昇していることが見て取れます。

以下は、国土交通省作成資料から引用した令和 4 年（2022 年）公示と比較した図です。昨年に比べ地価上昇を示すオレンジ・黄色のエリアが拡大しており、昨年に比べ上昇率が高いことが明らかに見て取れます。

出典：国土交通省「市区町村別の状況（東京圏・商業地）」

３）三大都市圏

三大都市圏とは、東京（首都）圏、大阪（近畿）圏、名古屋（中京）圏を指します。
東京圏には東京以外にも、神奈川県の横浜市や川崎市、千葉県の千葉市や市川市、埼玉県のさいたま市や川越市といった東京都近郊の市についても含まれます。

その中で横浜市を取り上げますと、みなとみらいを擁する西区は、大学のキャンパス移転や企業進出により 5.2%上昇しました。 相鉄、東急の直通線「新横浜線」の新駅が開業した港北区の上昇率は 2.8%に留まりました。

大阪圏においては、 JR 大阪駅北側の再開発地区「うめきた 2 期」への期待から、「グランフロント大阪南館」が 3 年連続で商業地の最高価格になるなど、梅田周辺で地価が上昇しています。

名古屋圏においては、「栄（さかえ）」地区で高級ホテルや大型商業施設の再開発が進み、地価上昇のけん引役となっています。人流が回復し、店舗の出店意欲も戻りつつあります。また、JR 東海が 2027 年（品川～名古屋間）の開業を目指している、リニア中央新幹線についても地価上昇の要因の 1 つではないかと考えられます。名古屋圏は商業地、住宅地ともに上昇幅が東京・大阪圏より大きい点が特徴的です。

４）地方圏

地方圏とは、上記の「三大都市圏「以外」の地域における県庁所在市や人口が概ね 30 万人以上の都市である地方中核都市と社会的、経済的に一体性を有する地域」とされます。地方中核都市については、札幌市（北海道地方）、仙台市（東北地方）、広島市（中国・四国地方）、福岡市（九州地方）の４市が代表的な都市とされます。
今年、地方圏で特筆すべきは、札幌市及び周辺市です。札幌市では 15％の上昇、札幌へのアクセスの良い江別市は 27.5%の上昇、プロ野球の新球場を核とした「北海道ボールパーク F ビレッジ」開業への期待から、北広島市は住宅地 26.2％、商業地 26.7％と大幅上昇しました。

また代表的な都市ではありませんが、熊本県菊陽町は住宅地が 9.7%、商業地が21.7％と大幅に上昇しました。こちらは、半導体受託生産の世界最大手 TSMC の進出で住宅、オフィス需要が急増したことが理由として挙げられます。

3.まとめ

いかがでしたでしょうか。
この公示価格は、あくまで昨年の 1 月 1 日と今年の 1 月 1 日を比較した場合の変動率ですので、昨年末に発表された金融緩和策の変更による住宅ローン金利の上昇や、昨年後半からの大幅な物価上昇などは加味されていません。

今後としては、7 月 1 日時点で都道府県知事が調整・修正する基準地標準価格が一つの目安になるのではないかと思われます。今回の公示価格からさらにプラスで調整されるのか、マイナスで調整されるのか注目されます。

都心部への人口流出が加速する地方圏では、人口を流入させるための地方自治体の取り組みも地価に影響を及ぼします。一例として、執筆者の注目する地方自治体である「岡山県奈義町」をご紹介します。

奈義町は、2014 年には「消滅指定都市」と指摘されていたにもかかわらず、2019 年に出生率 2.95 と全国トップクラスの数値を記録しました。

理由としては、子どもが高校生になるまで医療費を無料化するといった子育て支援や、少しの時間だけ働きたい高齢者や子育て世代の声に応えるための「しごとコンビニ」といった取り組みにより移住者が増加したことが挙げられます。

住民が増えると企業の誘致なども進むため、地価を押し上げる要因になるとされています。今後は、こういった取り組みを行っている地方自治体とそれ以外の地方自治体で二極化が進みそうです。

当社は創業以来、東京圏（主に東京都＋神奈川県、埼玉県、千葉県）の不動産の仲介を主要業務として参りました。昨今の地価の上昇を受け、不動産価格にも大きく影響が出ておりますので、購入や売却をご希望の方はお気軽に当社までご依頼くださいませ。