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住宅ローンが払えなくなった時の選択肢 不動産の任意売却とは


マイホームでの順風満帆な生活。
いつまでも続くと良いのですが、残念ながら予定通りに進まないことも人生では起こり得ます。
このコロナ禍で影響を受け、収入減となってしまった方もいらっしゃるでしょう。

収入減があると住宅ローンを組んでいる方には、返済に影響が出てしまいます。
住宅ローンを払えなくなってしまうような事態になったら、どうなるのでしょうか。
住宅ローンを滞納すると競売になってしまうというのは、借入時に聞いたことがあると思います。

住宅ローンを払えなくなるとどうなるのか。どれくらいで競売になってしまうのか。
いつごろ退去しなければならないのか。破産するしかない・・・?など、不安な気持ちになりますよね。

この記事では、

住宅ローンを払えなくなった時の金融機関の動きや、競売までの法的な手続きの流れ、
そして対応策の一つである「任意売却」について、不動産の専門家が解説していきます。

この記事を読むことで、住宅ローンが払えないとどうなるかを知り、選択肢を理解することができます。
そして、漠然とした不安を解消でき、今後どうするのか判断する材料を獲得できます。
ぜひ、最後までご覧ください。


1.住宅ローンの支払いに困ったら

 (1)支払いに困ったら、最初におこなうこと

住宅ローンの支払いに困ったら、まずは「収支の再確認」が必要です。収入はすぐに分かると思いますが、支出については普段から家計簿をつけていないと、何にいくら使ったか把握できません。早急に、現時点から2ヶ月前までの支出を確認しましょう。

 (2)今後の見通しを確認しよう

収支の確認が出来たなら、「いくら赤字なのか」が分かりますし、「節約できるものはないか」を分析、判別することができます。その上で、2ヶ月以内に収支をプラスに改善できるか、考えてみましょう。身近に援助してくれる支援者がいるならすぐに依頼しましょう。

ただし、カードローンやキャッシング、消費者金融を利用して住宅ローンを補てんしてはいけません。なぜなら、それらの金利は住宅ローンの何倍も高いからです。最も低金利である住宅ローンが払えないのに、それより高利なローンの返済はかなりの無理があります。もし改善できないのなら次のステップが必要です。

 (3)残債額と売却価格の確認をしよう

住宅ローンの現在の残高を「残債(ざんさい)」といいます。残債額を確認し、ご自宅を売却したらいくらで売れるかを調べましょう。残債は返済予定表を見るか、紛失していれば金融機関へ確認します。

いくらで売れるかを知るには、不動産会社の「一括査定サービス」などを利用します。その際、必ず成約情報や公的価格など、価格の根拠を確認しましょう。知りたいのは「この価格なら売れる」と確信を持てる価格です。営業担当者の根拠のない希望的観測では意味がありません。

弊社の場合、成約実例や公的価格、現在の売出中物件情報などをしっかりと分析し、算出根拠を明らかにして査定します。ぜひ、弊社の無料査定をご利用ください。

 (4)今後の選択肢を知って、対策を考えよう

もし残債額よりも、自宅売却価格が105%以上ならば、真剣に「今」、売却することを検討しましょう。返済できないまま時間が経過すると「遅延損害金」が付き、「競売」の可能性が高まってしまいます。なぜ105%なのかというと、売却や退去の費用がおよそ5%掛かるからです。

売却費用についての詳細はこちらの記事をご覧ください。

もし残債額よりも、自宅売却価格が高いとしても105%以下、又は売却価格の方が低い場合は、売却できない可能性が高まります。

そのような場合どうしたらよいのでしょうか。この場面で検討すべきなのが本記事のテーマである「任意売却」です。それでは「任意売却」について、知識を深めましょう。


2.任意売却とは

 (1)任意売却とはどんなもの?

「任意売却」とは、一言で表すと「競売によらない売却」です。住宅ローンが払えないまま滞納が続くと、借金を毎月返済する権利を失い金融機関からローンの一括返済を求められます。(毎月返済する権利を失うことを、「期限の利益の喪失」と言います。)

当然一括して払えませんので、金融機関は保証会社から保証金を受け取るか、債権回収会社に手続きを委託します。そうすると、今度は保証会社等(以下「債権者」という)があなたに返済を求めてきます。しかし、やはり払えないことには変わりません。今度は債権者が裁判所に「競売」を申し立てます。この「競売」による売却手続きが完結する前に、債権者と交渉して、より有利な条件で売却すること。それが「任意売却」なのです。

 (2)任意売却のメリットとは?

任意売却の一番のメリットは、「競売よりも高く売れる」ことです。(正確には競売よりも必ず高く売れるということは証明できません。落札価格と市場相場の比較です。)「でも高く売れても、結局手元に残らないのでは?」と思われますよね。確かに残債が多い場合では手元には残りませんが、高く売れた分だけ借金を多く返せます。

そう、競売になって自宅を失っても、借金はまだ残るのです。

高く売れば借金が多く減り、競売後の返済も楽になります。そして、新しい生活を再建しやすくなります。それが任意売却の最大のメリットです。

 (3)任意売却と競売の違い

最大のメリットは前記の通りですが、他にも競売との違いによるメリットがあります。

①引越時期をある程度自由に決められる。

②もし税金滞納や管理費等滞納があった場合、費用計上により支払える場合がある。

③引っ越し費用を債権者から費用計上してもらうことや、物品の処分費用を買主に負担してもらう約束が出来る場合がある。

③に関して補足すると、競売で落札されたら退去しますが、引っ越し費用はもちろん、荷物の処分などの費用も必要です。また、物が残っていると買主から処分を請求されてもおかしくないのです。債権者や買主との交渉次第ですが、この負担が減らせる可能性があるのは助かりますよね。


任意売却のメリットをご理解頂けましたでしょうか。任意売却なら競売よりも多くのメリットが得られ、デメリットは一般的にありません。住宅ローンが払えなくなり、マイホームを手放すことになってしまった後も、人生は続きます。生活設計のリプランを少しでも助ける売却方法が、「任意売却」です。


3.任意売却の手続き方法

 (1)任意売却は必ず成功しますか?

競売になってしまうなら任意売却をした方が良い、というのはご理解頂けたと思います。「それならみんな、任意売却するはず・・・」と思われますよね。しかし残念ながら、債権者との交渉が成立しないと任意売却は出来ないのです。債権者ごとに異なる債権処理のルール(主に価格面)に合致しないと、交渉に応じてもらえません。

債権者のルール以外にも、時間の制約が法律で定められています。任意売却を行うには、少なくとも「入札の開札日前日まで」に「債権者に競売手続きの申立てを取り下げ」てもらわないといけません。売却準備、交渉、売買契約、引渡し決済などの時間を考えれば、裁判所からの「不動産競売開始決定」から3カ月程度が依頼するリミットになるでしょう。任意売却をするなら、より有利な条件を引き出すためにも、1日でも早い行動が得策です。

 (2)任意売却をするにはどうしたらいいの?

任意売却をやってみよう、と思い立ったらどうしたらいいのか。それは、任意売却を積極的に扱っていて、実績のある不動産会社に依頼するのが正解です。でも、その不動産会社が積極的に扱っているかどうかは分かりませんよね。ホームページ等で扱い事例を確認するのも良いと思います。

弊社は税理士法人を母体とし、グループの法律事務所から多くの不動産解決依頼を受けています。債務整理に伴う任意売却の実績も数多くあります。また、法律事務所と連携したサービスをおこなっているので、安心安全な取引を提供しております。これは、一般的な不動産会社には無い強みです。

よろしければ下記からご相談ください。きっとお力になれると思います。

4.任意売却後の生活

 (1)任意売却後は破産しなければいけないの?

「任意売却してもまだ借金が残るなら、最初から破産すればいいのでは?」と考える方もいらっしゃると思います。

確かに、破産して免責を受けることができれば借金は無くなります。ですが、破産は信用情報(広義のブラックリスト)の中でも最も長い間記録されます。官報にも掲載され、記録として残ります。

そして忘れがちなのが、破産になっても税金の滞納は免責されないということ。任意売却で滞納額を完済、または圧縮することが今後の生活再建を楽にします。

破産せず、残った借金、税金の支払いを月1万円程度に圧縮し、生活再建を目指す方が将来に希望が持てると思いませんか。破産せずとも、明るい未来は目指せます。あきらめないで出来る範囲のベストな選択をしてはいかがでしょうか。

 (2)借金から解放される破産以外の方法とは?

もし、住宅ローンの支払い以外の借金のせいで収支が悪化し、自己破産するしかないとお考えの場合で、マイホームだけは手放したくないご事情がある場合、「個人再生」という法的手続きがあります。裁判所に住宅ローン以外の借金を大幅に減額(一部免除)してもらう制度です。

安定した給与収入があるなど要件がやや厳しいため、誰でも使える制度ではありませんが、個人再生に精通した提携先の法律事務所を弊社からご紹介することは可能です。


5.任意売却を依頼する不動産会社の選び方

 (1)任意売却はどの不動産会社でもできる?

任意売却はどの不動産会社でもできるのでしょうか。できないことはありませんが、より成功確率を上げるならば、任意売却の扱いに慣れた不動産会社がベストです。名のある大手不動産会社は任意売却に積極的ではない傾向があります。その理由は、任意売却は手続きが多く、取引額が小さい傾向にあるためです。よって、ブランドネームで商売していない中小規模の会社の方が積極的に取り組むことでしょう。

 (2)任意売却の得意な不動産会社とは?

どの不動産会社に依頼するかを選択するときに、より安心できる根拠や、信頼できる要素を持っているかが重要ではないでしょうか。どのような会社か、バックボーンは、担当者のプロフィールは公開されているか、公的資格は保有しているか、各担当者の実績は、と材料は多岐にわたります。弊社は、任意売却への取り組みも多く、主にグループや提携先の法律事務所から相談をいただいております。法律知識、実務知識ともに高いレベルを要求される環境にありますので、日々研鑽を積みながら取り組んでおります。


6.まとめ

「任意売却」とはどのようなものか、メリットや方法などをご紹介してきました。ご自身の状況を照らして、今後の選択の判断材料になれましたら幸いです。住宅ローンの支払いが厳しくなってきた、払えない、どうしたら、とお悩みをお持ちであれば、おひとりで苦しまずにご相談ください。

あなたのお力になれるようサポートいたします。