相続・贈与で活用できる物件一覧

私たちは「相続」「不動産」専門家です。

相続対策に不動産を用いるには、税務と不動産知識の両方が必要不可欠です。不動産の知見だけでは適切な節税効果を把握できず、税務知識だけでは最適な不動産を選択することができません。
弊社は、税理士法人を母体とする不動産会社です。
弊社グループ税理士との連携により最適な不動産と、最適なスキームをご提案致します。
「不動産業者」としてではなく、「相続不動産のコンサルタント」としてお客様の資産を守るお手伝いをさせていただきます。

こんなお悩みありませんか?

お客様の資産状況によって、選択すべき対策は異なります。税理士、弁護士、司法書士など専門家と連携し、お客様に最良の相続対策をご提案致します。

不動産経営を
相談できる人がいない
所有不動産の
本当の価値が分からない

相続対策で、
何から手をつけていいか
わからない

相続した
不動産を
売却
してお金にしたい

空き家などを
売却すべきか有効活用すべきか わからない
不動産で 相続対策したいが、 どれがいいのかわからない

RECTが持つ3つの強み

※RECT(real estate consulting tokyo)は弊社の略称です。

税理士法人のグループメリットを生かした
ワンストップサービス

税理士法人のグループ企業であり、税理士法人は法律事務所や司法書士事務所を擁する士業グループを形成しています。また、代表取締役は税理士法人の代表税理士でもあり、不動産と税に関するサービスの提供体制が整っています。

士業グループ傘下企業だからこその
安心安全な取引

士業グループ傘下企業だからこその安心安全な取引。士業は依頼者の利益こそが成果と言えます。それは「すべてはお客様の為に」を理念とする弊社の社是でもあります。 「健全な価値観」で不動産に関する問題を解決し、すべてのお客様に満足していただけるよう、利益の最大化を目指しつつ、安心安全な不動産取引を提供します。

相続不動産の取り扱い実績が豊富

弊社は【相続と不動産の専門家】を目指し、これまで営業してまいりました。グループの税理士法人に限らず、業務提携を結んでいる税理士の先生方からも信頼されており、多くのご紹介をいただいております。弊社のコンサルタントは、税理士法人との情報共有や研修等により高度な専門性と知識、経験を有しております。

相談員のご紹介

経験・実績が豊富な専門家です。

安藤将人

大手ハウスメーカーなどを経験し、特に土地活用や相続対策に注力してまいりました。不動産コンサルティングは 売買や建築を勧めることも“勧めない”こ ともあり、すべては依頼者の利益のために分析をし、提案してまいります。

古川勝也

弁護士、税理士、金融機関と連携した不動産業務に10年以上従事。 不動産の専門家である弊社は、お客様のお悩み解決、利益最大化のために、各専門家と連携し、最善のご提案をしてまいります。

堀江弘平

司法書士事務所勤務を経て不動産業界に入り13年。今年は節目の40歳です。 400件に及ぶ不動産取引を担当し、お客 様のお手伝いをしてまいりました。 相談者様の立場を考え、最良の選択を常に追求し、対応してまいります。

早間俊博

異業種を経験した後、不動産業、お客様の利益を追求するコンサルティング領域に魅力を感じ転職。弊社最年少の26歳です。お客様に一番近い感覚を持っているからこそ気付けることもあると思います。お話が好きなので、じっくりとお話聞かせ下さい。

土倉あゆみ

不動産業界に入る前は、商社で事務職などを経験してまいりました。お客様に満足いただけるよう、常に丁寧な応対を心がけています。皆様が安心してご相談いただけるよう、親身になってお話を伺います。

堀口雅名

不動産業界歴は5年。不動産審査、融資業務歴は15年で約5,000件に携わりました。生保業界7年、議員秘書12年と様々な方々と関わってまいりました。人生経験と金融関係経験により、お役に立てることもあるかと思います。 Ask and you shall receive!!。

安藤将人

大手ハウスメーカーなどを経験し、特に土地活用や相続対策に注力してまいりました。不動産コンサルティングは 売買や建築を勧めることも“勧めない”こ ともあり、すべては依頼者の利益のために分析をし、提案してまいります。

古川勝也

弁護士、税理士、金融機関と連携した不動産業務に10年以上従事。 不動産の専門家である弊社は、お客様のお悩み解決、利益最大化のために、各専門家と連携し、最善のご提案をしてまいります。

堀江弘平

司法書士事務所勤務を経て不動産業界に入り13年。今年は節目の40歳です。 400件に及ぶ不動産取引を担当し、お客 様のお手伝いをしてまいりました。 相談者様の立場を考え、最良の選択を常に追求し、対応してまいります。

早間俊博

異業種を経験した後、不動産業、お客様の利益を追求するコンサルティング領域に魅力を感じ転職。弊社最年少の26歳です。お客様に一番近い感覚を持っているからこそ気付けることもあると思います。お話が好きなので、じっくりとお話聞かせ下さい。

土倉あゆみ

不動産業界に入る前は、商社で事務職などを経験してまいりました。お客様に満足いただけるよう、常に丁寧な応対を心がけています。皆様が安心してご相談いただけるよう、親身になってお話を伺います。

堀口雅名

不動産業界歴は5年。不動産審査、融資業務歴は15年で約5,000件に携わりました。生保業界7年、議員秘書12年と様々な方々と関わってまいりました。人生経験と金融関係経験により、お役に立てることもあるかと思います。 Ask and you shall receive!!。

相続に不安を感じている方は、
どのような相続対策が取れるか
経験豊富な弊社相談員に聞いてみませんか?

相続対策事例

実際に弊社にてコンサルティングさせていただいた
相続対策事例をご紹介いたします。

CASE 01  生前対策として不動産売却

東京都 お客様(70代)からのご相談。

古くから地主として、複数の不動産を所有している。
相続対策を意識し始めたが、何から手をつけるべきか。

まずは、ご所有の資産の把握をさせて頂き、相続税の試算を行いました。
資産の割合は、不動産資産が約80%、現預金等約10%、株式約10%という内訳でした。
弊社で一番問題としたのは、約20件の貸地(底地)です。貸地(底地)は、古くから貸している土地のため、地代が低く、収益性が低い割に、相続時の評価が高くなる傾向にあります。下記概算ですが、

相続税路線価30万円/m²借地権割合60%
仮に、100m²(約30坪)の土地の場合
相続税評価額:300,000円×100m²=30,000,000円
底地評価額:30,000,000円×(100-借地権割合60%)=12,000,000円となります。

貸地(底地)は、地代や地形によりますが、所有権価格の10~20%程度になってしまうことが多く、時価が極めて低い物件となります。

上記のケースの場合、
相続税評価額を所有権価格の時価とすると、
30,000,000円×10~20%=3,000,000円~6,000,000円
となりますが、相続発生時には、約1,200万円の資産として評価されてしまいます。
時価よりも高い評価額となり、安い地代収入しか得られないにも関わらず、高い相続税を収めることになってしまいます。

時間をかけて、借地人の方に、底地を購入してもらう交渉も検討しましたが、多くの時間を要することや一筋縄でいかないこと、ご相談者様のご年齢を考慮し、今回は、まずこの貸地部分の処分をお勧めしました。

相続税評価額約4億円の貸地に対して得られる地代は年間約500万円程度でしたので、この土地を不動産業者へ、約6,000万円で売却しました。

売却代金の6,000万円で、ご自宅近くの土地約40坪を購入し、購入した土地に約3,000万円で賃貸物件を建築しました。
新たに建築した賃貸物件からは、年間約450万円の家賃収入が得られるようになりました。資産の額は、目減りしていますが、家賃収入はほぼ変わらずに資産の組み替えをすることができました。

この対策の最大の利点は、なんといっても相続財産を大幅に減らすことができたことです。
当初、底地の評価額約4億円に対して、購入した土地の評価額約5,000万円、建物の評価額約2,000万円となり、得られる家賃収入はほとんど変わらずに、相続税の財産評価額を3億3,000万円下げることできました。当然、納税額も下げることができました。
また、当初は相談者個人名義の底地であったため、被相続人となる相談者の財産が増える一方でしたが、新たに建築した賃貸物件を法人で建築することにより、相続人を役員に加え所得の分散も図ることができました。

CASE 02  相続対策としての不動産購入

東京都 お客様(50代)からのご相談。

本業が成功し、現金資産が増えたので相続対策を検討したい。
不動産活用による相続対策という方法もあることは知っているが、
物件を選ぶ基準がわからないので相談したい。

まず、ご所有の資産を分析させていた頂いたところ、現預金等が資産の大部分を占めており、数%が株式という状態でした。
ご相談者様は50代と、相続発生までには時間があると考えられますが、万一このままの状態で相続が発生してしまっ た場合には、非常に大きな相続税が発生してしまう為、一棟アパート及びマンションの購入による生前対策をご提案いたしました。

また、今回のケースは所得が非常に高い方でしたので、購入した不動産を個人名義にしてしまうと、所得税負担が重くなってしまいます。 そのため、不動産購入用の法人を設立し、ご家族を役員に加えることで所得の分配、及び相続税の納税資金の確保を並行して実施致しました。

以上の対策を行うことにより、現金の場合は額面通りとなってしまう評価額を下げ(資産の圧縮)、購入した不動産 からの継続的な収益と所得の分配(相続税の納税資金確保)を行うことができました。

相続が目前に迫ってからの対策で間に合うものもありますが、効果が発揮されるのに時間がかかる場合もございますので、相続対策はお早目に検討されることをお勧めいたします。

財産の一部に投資用不動産を組み込むことで、現金を相続・贈与する場合より納税額を大幅に軽減させることができます。また、家賃収入という「不労所得」を相続・贈与することができます。

弊社では、相続・贈与に適した、
最新の投資用不動産や非公開の投資用不動産をご案内しております。
詳細のご案内もさせていただきますので、
是非お気軽にお問い合わせください。

投資用不動産を活用した
相続・贈与

相続・贈与で活用できる物件一覧

不動産による相続対策は
物件選びが重要です。

現金や預貯金の「相続税評価額」は額面通りになりますが、不動産の場合は異なります。 自宅の場合は時価の約 6 割に相当する価格が相続税評価額となりますが、収益不動産の場合、時価と相続税の評価額に大きな乖離が生まれることが多くあり、これを不動産業界では圧縮率と呼びます。

不動産による相続対策は
圧縮率の高いものを

現金と不動産、いずれも3億円だった場合、現金であれば3億円に対して、圧縮率40%の不動産であれば1億8000万円に対して、圧縮率70%の不動産であれば9000万円に対して相続税が発生します。

つまり、圧縮率の高い不動産を選択することで、
相続税を大幅に節税することができるのです。

弊社では相続対策に有効な、圧縮率の高い物件をご紹介しておりますので、是非ご利用ください。
但し、お客様により必要な相続対策は異なりますので、まずはご相談下さいますようお願い申し上げます。

被相続人数の推移

※令和元年分相続税の申告事績の概要による

課税割合の推移

※令和元年分相続税の申告事績の概要による

相続税の課税価格及び税額の推移

※令和元年分相続税の申告事績の概要による

東京都の課税割合の推移

※令和元年分相続税の申告事績の概要による

死亡者数に対する
相続税課税件数の割合

課税価格と相続税額

2015年以降は相続税の基礎控除額が縮小されたことで、課税される人の割合は2014年の4.4%から 8%台へと、約2倍に増加しました。12人に1人は相続税が発生しているということであり、東京都に限れば8人に1人の割合ですから、他人事ではありません。

このページをご覧になった方は相続に少なからず不安を抱いていることと思います。
早い段階だからこそできる対策もありますので、
是非、あなたの悩みを聞かせて下さい。

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