まずは、ご所有の資産の把握をさせて頂き、相続税の試算を行いました。
資産の割合は、不動産資産が約80%、現預金等約10%、株式約10%という内訳でした。
弊社で一番問題としたのは、約20件の貸地(底地)です。貸地(底地)は、古くから貸している土地のため、地代が低く、収益性が低い割に、相続時の評価が高くなる傾向にあります。下記概算ですが、

相続税路線価30万円/m²借地権割合60%
仮に、100m²(約30坪)の土地の場合
相続税評価額:300,000円×100m²=30,000,000円
底地評価額:30,000,000円×(100-借地権割合60%)=12,000,000円となります。

貸地(底地)は、地代や地形によりますが、所有権価格の10~20%程度になってしまうことが多く、時価が極めて低い物件となります。

上記のケースの場合、
相続税評価額を所有権価格の時価とすると、
30,000,000円×10~20%=3,000,000円~6,000,000円
となりますが、相続発生時には、約1,200万円の資産として評価されてしまいます。
時価よりも高い評価額となり、安い地代収入しか得られないにも関わらず、高い相続税を収めることになってしまいます。

時間をかけて、借地人の方に、底地を購入してもらう交渉も検討しましたが、多くの時間を要することや一筋縄でいかないこと、ご相談者様のご年齢を考慮し、今回は、まずこの貸地部分の処分をお勧めしました。

相続税評価額約4億円の貸地に対して得られる地代は年間約500万円程度でしたので、この土地を不動産業者へ、約6,000万円で売却しました。

売却代金の6,000万円で、ご自宅近くの土地約40坪を購入し、購入した土地に約3,000万円で賃貸物件を建築しました。
新たに建築した賃貸物件からは、年間約450万円の家賃収入が得られるようになりました。資産の額は、目減りしていますが、家賃収入はほぼ変わらずに資産の組み替えをすることができました。

この対策の最大の利点は、なんといっても相続財産を大幅に減らすことができたことです。
当初、底地の評価額約4億円に対して、購入した土地の評価額約5,000万円、建物の評価額約2,000万円となり、得られる家賃収入はほとんど変わらずに、相続税の財産評価額を3億3,000万円下げることできました。当然、納税額も下げることができました。
また、当初は相談者個人名義の底地であったため、被相続人となる相談者の財産が増える一方でしたが、新たに建築した賃貸物件を法人で建築することにより、相続人を役員に加え所得の分散も図ることができました。